Prodej nemovitosti manželi – praktické tipy

Služební Poplatek

Majetkové společenství umožňuje užívání majetku, který každý z manželů nashromáždil před vznikem manželství. Prodejem nemovitosti ze společného jmění zapsaného do evidence dlouhodobého majetku jednoho z manželů využívané ve zdanitelné činnosti dochází k odlišení pravidel zdanění daní z příjmů. Pojďme se podívat, jak probíhá prodej nemovitosti manželi!

Definice společného jmění

Podle Čl. 31 odst. 1 zákona, zákon o rodině a opatrovnictví, uzavřením manželství vzniká mezi manžely ze zákona společné jmění (společné jmění), včetně majetku, který za jeho trvání nabyli oba manželé nebo jeden z nich. z nich (společné jmění). Spoluvlastnictví existující mezi manžely zůstávající ve společném jmění je tzv společné vlastnictví. S podíly v tomto spoluvlastnictví tedy není možné nakládat.

Majetkové věci nekryté zákonným společenstvím patří do osobního vlastnictví každého z manželů. Osobní majetek každého z manželů zahrnuje:

  • majetek nabytý před vznikem statutárního společenství;
  • věci nabyté dědictvím, odkazem nebo darováním, pokud zůstavitel nebo dárce nerozhodl jinak.

Manželé mohou dohodou uzavřenou ve formě notářského zápisu statutární společenství rozšířit nebo omezit, případně stanovit majetkovou odluku nebo majetkovou odluku s vyrovnáním majetku (majetická smlouva).

Prodej nemovitosti manželi a pravidla zdanění

Pokud jde o prodej nemovitosti, zákon o daních z příjmů fyzických osob uvádí, že - podle ust. 10 sec. 1 bod 8 - zdrojem příjmů je prodej za úplatu s výhradou ustanovení odstavce 2. 2:

  1. nemovitosti nebo jejich části a podíl na nemovitostech;
  2. družstevní právo k bytu nebo k provozovně a právo k rodinnému domu v bytovém družstvu;
  3. věčná požívací práva k půdě;
  4. jiné věci

- pokud k úplatnému prodeji nedochází při výkonu ekonomické činnosti a byl uskutečněn v případě úplatného prodeje nemovitostí a vlastnických práv uvedených v písmenu a). a-c - před uplynutím pěti let od konce kalendářního roku, ve kterém k pořízení nebo stavbě došlo, a další věci - před uplynutím šesti let od konce měsíce, ve kterém k pořízení došlo; v případě změny se tyto lhůty vztahují na každou přecházející osobu.

Zároveň by mělo být upřesněno, že v situaci, kdy dojde k rozšíření manželského majetkového společenství zahrnutím nemovitosti dříve zahrnuté do osobního vlastnictví jednoho z manželů, držení nemovitosti nepředstavuje její nabytí v rámci smysl čl. 10 sec. 1 bod 8 zákona o daních z příjmů fyzických osob.

Dnem nabytí nemovitosti uvedené z odděleného jmění jednoho z manželů do společného jmění manželů je datum nabytí manželem, který nemovitost do společného jmění včlenil (viz např. individuální usnesení sp. ředitel Národní daňové informace ze dne 25. září 2018, 0115-KDIT2-1.4011.267.2018 .2.AS).Stejný postoj prezentoval i Nejvyšší správní soud v rozsudku ze dne 22. 3. 2017, II FSK 465/15, ve kterém uvedl, že datem koupě takové nemovitosti by mělo být datum jejího nabytí do osobního vlastnictví. prvního z manželů a zároveň příjem dosažený prodejem předmětné části statutárního společenství je nedělitelný do společného jmění, a proto by bylo zdanění jeho poloviny uvaleno na každého z manželů rovným dílem.

Příklad 1

Paní Anna koupila v roce 2010 dům. O pět let později se provdala za pana Jarosława. Vzhledem k tomu, že manželé mají zákonná spoluvlastnická práva, je od roku 2010 vlastníkem domu pan Jarosław ve smyslu zákona o daních z příjmů fyzických osob. V případě, že pan Jarosław využívá při svém podnikání společnou nemovitost, její následný prodej nebude podléhat zdanění daně z příjmu fyzických osob ze strany manželů.

Obdobné stanovisko zastává ředitel Národní daňové informace v individuálním rozhodnutí ze dne 5. června 2017, 0115-KDIT2-3.4011.15.2017.1.JG.

Začněte bezplatnou 30denní zkušební dobu bez závazků!

Prodej nemovitostí manželi a příjmy z ekonomické činnosti

Podle Čl. 14 sec. 2 bod 1 písm. a) zákona o daních z příjmů je zdanitelným příjmem prodej toho majetku, který splňuje zákonnou definici dlouhodobého majetku a je zařazen v evidenci dlouhodobého majetku a nehmotného majetku. Dlouhodobým majetkem se rozumí:

  • ve vlastnictví nebo ve společném vlastnictví daňového poplatníka, pořízené nebo vyrobené samostatně, úplné a způsobilé k použití ke dni převzetí do užívání:
  • stavby, budovy a prostory jako samostatný majetek;
  • stroje, zařízení a dopravní prostředky;
  • Ostatní položky;
  • s předpokládanou dobou používání delší než jeden rok;
  • používá poplatník pro účely související s jeho podnikatelskou činností nebo uvádí do užívání na základě nájemní nebo nájemní smlouvy nebo smlouvy obdobného charakteru.

Suma sumárum, příjmem z podnikatelské činnosti je zpravidla vyřazení dlouhodobého majetku poplatníkem bez ohledu na to, zda poplatník komponenty zavedl či nezapsal do evidence dlouhodobého majetku a nehmotného majetku, jakož i zda byl klasifikovány jako daňově uznatelné náklady, odpisy prováděné z jejich počáteční hodnoty.

Prodej bytových a nebytových nemovitostí - rozdíly ve zdanění

Složky společného jmění užívané při provozované podnikatelské činnosti jedním z manželů tvoří jeho příjem z ekonomické činnosti. Prodej těchto komponentů nebude podléhat dani z příjmu fyzických osob ze strany manželů.

Zákonodárce při prodeji komponent používaných poplatníkem při provozované podnikatelské činnosti rozlišuje bytové a nebytové nemovitosti. Upravuje to s poukazem na to, že příjmy z hospodářské činnosti nejsou příjmy z prodeje za úplatu sloužící pro potřeby související s hospodářskou činností a při provozování zvláštních útvarů zemědělské výroby: bytového domu, jeho části nebo podílu na takové budově, byt tvořící samostatnou nemovitost nebo podíl na těchto prostorách, pozemek nebo podíl na pozemku, nebo věčné užívací právo k pozemku nebo podíl na takovém právu k této budově nebo prostoru, družstevní vlastnické právo k bytu nebo k bytu podíl na takovém právu a právo na rodinný dům v bytovém družstvu nebo podíl na téměř takovém.

Příklad 1
Pan Zbigniew přinesl do majetku manželů obytný dům a kancelářskou budovu. Obě tyto nemovitosti v současné době využívá paní Małgorzata při své podnikatelské činnosti. Obě nemovitosti hodlají manželé prodat.

Daňové dopady v případě prodeje majetku používaného k podnikatelské činnosti patřícího do společného jmění budou následující:

Nebytový majetek Soukromý majetek
Prodejem administrativní budovy využívané k provozované podnikatelské činnosti dojde k nutnosti zdanit příjmy získané z nezemědělské podnikatelské činnosti. Prodej nemovitosti ve formě bytového domu využívaného k podnikatelské činnosti, tvořící součást společného jmění, bude obecně generovat zdanitelný příjem.
Zákonodárce stanoví vyloučení ze zdanění majetku vyřazeného z podnikatelské činnosti. Pokud mezi prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byl majetek vyřazen z činnosti, a dnem jeho úplatného vyřazení uplynulo 6 let, není příjem z úplatného vyřazení tohoto majetku příjmem z ekonomické činnosti. Poplatník, který v 5letém období prodá soukromou nemovitost, může využít osvobození od daně (z tzv. úlevy na bydlení) podle čl. 21 sec. 1 bod 131 zákona o daních z příjmů fyzických osob. Podmínkou využití této výjimky je alokace finančních prostředků získaných tímto prodejem do tří let na vlastní bydlení.
Za úplatu je úplatný prodej nemovitosti tvořící předmět společného jmění manželů, využívané k hospodářské činnosti jedním z manželů, zcela příjmem z nezemědělské hospodářské činnosti, pouze toho subjektu, který nemovitost skutečně užíval k účely své hospodářské činnosti.
Obdobně: individuální výklad ředitele Národní daňové informace ze dne 4. září 2018, č. 0114-KDIP3-1.4011.365.2018.2.LZ.
 

V souhrnu daňové důsledky prodeje nemovitosti ze společného jmění užívaného jedním z manželů při své podnikatelské činnosti závisí na stavu nemovitosti:

  • v případě rezidenční nemovitosti je její prodej příjmem zdaňovaným podle obecných zásad a při splnění určitých podmínek bude tento příjem osvobozen od daně;
  • prodej nebytové nemovitosti bude příjmem z ekonomické činnosti u poplatníka, který toto opatření při uskutečňované ekonomické činnosti využil.