Zálohová platba přijatá developerem - část vypořádání 2

Služební Poplatek

Trh rezidenčních nemovitostí v Polsku je díky nabídce bytů poměrně stabilní. Developeři realizují developerské projekty na základě přijatých plateb během jejich života. Hotové byty se naopak prodávají na základě předprodejních smluv. V každém případě je developer povinen vypořádat dodanou dodávku bydlení vůči DPH a DPPO (DPPO) a v příslušných obdobích přijaté platby (rezervační poplatky, zálohy, jiné poplatky), okamžik jejich zdanění se však výrazně liší od zákl. daňových pravidel. Jak probíhá vypořádání zálohy přijaté developerem? Odpovídáme!

Důsledky uzavření developerské smlouvy

V situaci, kdy je mezi kupujícím a developerem uzavřena developerská smlouva, vznikají oběma stranám vzájemné závazky plnit smlouvu ve stanovených lhůtách.

V případě developera je zpravidla povinen postavit byt nebo rodinný dům ve stanovených termínech, na konkrétní adrese a po výstavbě nemovitosti zřídit samostatné vlastnictví k předmětné nemovitosti.

Na druhou stranu se kupující nejčastěji zavazuje uhradit ve lhůtách uvedených ve smlouvě část kupní ceny bytu za developerský projekt realizovaný v průběhu developerského projektu na vázaný účet speciálně vytvořený developerem (otevřený nebo zavřeno).

Podrobnosti developerské smlouvy jsou uvedeny v čl. § 22 zákona o ochraně nabytých práv k bytu nebo rodinnému domu.
Kromě developerské smlouvy existuje i předprodejní smlouva, která je jakousi náhradou za developerskou smlouvu, která se nejčastěji týká nebytových prostor, ale někdy k ní může dojít i při prodeji bytů.

Smlouva o předběžném prodeji se obvykle uzavírá před nebo po dokončení developerského projektu. Specifikum smlouvy spočívá především v založení samostatného vlastnictví nemovitosti a závazku kupujícího předmětnou nemovitost koupit. Zajímavé je, že když developer použije smlouvu o předběžném prodeji místo smlouvy o vývoji, není povinen akumulovat finanční prostředky zaplacené od kupujícího na vázaném účtu.

Poslední fází procesu pořízení bytu či domu je uzavření smlouvy o zřízení samostatného vlastnictví a konečná smlouva o jeho prodeji, nebo jen kupní smlouva.

Pár slov o vázaném účtu

Pro vysvětlení podstaty a fungování vázaného účtu stojí za to citovat čl. 59 sekund 1-3a zákona o bankách, ve kterém zákonodárce upřesňuje, že na vázaný účet lze uložit pouze peněžní prostředky svěřené majiteli účtu třetí osobou.

Smluvními stranami smlouvy o vázaném účtu jsou banka a majitel účtu (správce). Smlouva uzavřená mezi výše uvedenýmistrany stanoví podmínky, které je třeba splnit, aby peněžní prostředky třetích osob vložené na účet byly vyplaceny majiteli účtu nebo aby byly provedeny jeho pokyny k použití těchto peněžních prostředků.

Vázaný účet je veden způsobem, který umožňuje kdykoliv identifikaci třetích osob, které na účet vložily peněžní prostředky, a výpočet jejich podílu na inkasované částce na vázaném účtu.

Na základě výše citovaných ustanovení je vidět, že podstata vázaného účtu směřuje k zajištění zájmů třetích osob (kupujících) na peněžních prostředcích, které mají na tomto účtu vliv. Na tomto účtu lze navíc shromažďovat prostředky pouze na základě uzavřené smlouvy a v souladu s jejími podmínkami.

V případě vývojáře po přijetí plateb na vázaný účet nepředstavují prostředky, které může volně nakládat. Nezáleží na tom, zda se jedná o otevřený nebo uzavřený vázaný účet.
Developer tedy v této fázi, tedy při provádění plateb na vázaný účet v souladu s developerskou smlouvou, nemůže hovořit o přijetí zálohy a povinnosti zdanit přijaté platby DPH z důvodu nemožnosti volně disponovat „zvláštní“ peníze nashromážděné na vázaném účtu.

Záloha přijatá developerem a daňová povinnost v DPH a DPPO

Pokud aktivní plátce DPH obdrží zálohu před poskytnutím služby nebo prodejem zboží, pak je povinen vystavit zálohovou fakturu dokládající daný příjem nejpozději do 15. dne měsíce následujícího po měsíci úhrady.
Okamžik vzniku povinnosti DPH ve vztahu k přijatým platbám (na základě developerské smlouvy) v případě developera nastane až v okamžiku, kdy developer uvolní prostředky z vázaného účtu, na který kupující provedli „zálohy“.

Navíc je třeba zmínit, že prostředky na vázaném účtu mohou být v některých situacích vráceny kupujícímu a nemají tedy vlastnosti záloh, tedy konečných plateb za budoucí dodávku zboží.

Pouhé přijetí finančních prostředků tedy nezavazuje developera ke zdanění skutečnosti jejich přijetí ani v DPH, ani v DPPO (DPPO). Teprve okamžikem (měsícem) uvolnění těchto prostředků z vázaného účtu vzniká povinnost zdanit vybrané prostředky DPH (částky přijaté od kupujících je třeba považovat za hrubé částky).

Po doplnění výše uvedené o daňovou povinnost u daně z příjmů vznikne dnem převodu vlastnictví nemovitosti na kupujícího. K tomuto okamžiku obvykle dochází v souvislosti s podpisem kupní smlouvy nebo konečné kupní smlouvy.

Potvrzením výše uvedeného stanoviska je mj. individuální výklad vydaný ředitelem Národní daňové informace ze dne 12. července 2018. s referenčním číslem 0114-KDIP1-1.4012.323.2018.2.KOM a také individuální výklad vydaný daňovým ředitelem v Bydhošti ze dne 11. června 2014. s referenčním číslem ITPP1 / 443-299b / 14 / MN.

Začněte bezplatnou 30denní zkušební dobu bez závazků!

Vystavování faktur pro soukromé osoby

Při projednávání procesu zúčtování DPH s developerem stojí za zmínku i aspekt vystavování faktur soukromým osobám, které jsou nejčastěji příjemci bytů. Pokud nepožadují faktury, developer zúčtuje DPH na základě vytvořeného interního ID (dle data výplaty prostředků z vázaného účtu).

Pokud naopak kupující požaduje fakturu, dle čl. 106b odstavec. 3 zákona o DPH je developer povinen vystavit fakturu dokládající přijetí celé platby nebo její části před poskytnutím služby nebo dodáním zboží, pokud žádost o její vystavení byla developerovi doručena do 3 měsíců od ukončení měsíce, ve kterém bylo dodáno zboží nebo poskytnuta služba nebo přijato celé nebo část.

Příklad 3

Rodina Kowalských podepsala v 04/2019 předběžnou kupní smlouvu na koupi bytu. Do konce měsíce 04/2019 v souladu s dohodou uhradili zálohu ve výši 50 000 PLN na běžný bankovní účet developera. Do dvou měsíců, tj. v měsíci 06/2019, podepsali smlouvu o převodu dříve vzniklého samostatného vlastnictví nemovitosti a smlouvu o prodeji. V jakém okamžiku vznikne developerovi, který je aktivním plátcem DPH, povinnost předmětné dodání nemovitosti zdanit?

Vzhledem k tomu, že developer měl k dispozici připravený byt, uplatnil v tomto případě předběžnou prodejní smlouvu. Povinnost zdanit v DPH a pouze v DPH zálohu tedy vznikla v měsíci 04/2019, přičemž v měsíci 06/2019, tedy v období převodu vlastnictví nemovitosti na kupujícího. , dojde k dodání nemovitosti, a tedy povinnost zdanit zbývající částku v DPH a celou hodnotu prodejní ceny v DPPO (DPPO).

Příklad 4.

Rodina Nowakových podepsala s developerem rezervační smlouvu. Na jeho základě zaplatili na běžný bankovní účet developera, který je aktivním plátcem DPH, poplatky ve výši 5 000 PLN. Poté podepsali developerskou smlouvu, podle které do konce 02/2019 zaplatili na vázaný účet developera 100 000 PLN a do konce 03/2019 částku 150 000 PLN. V 04/2019 developer zaplatil 100 000 PLN z vázaného účtu a v 05/2019 dalších 100 000 PLN.

Byt ještě není dokončen. Smlouva o zřízení samostatného vlastnictví nemovitosti s převodem a kupní smlouva, rovněž z důvodu nedokončené dokončení bytu, nejsou podepsány. Developer se ptá, jak a zda má vůbec zdanit přijaté zálohy na DPH?
V měsíci inkasa prostředků z vázaného účtu by měl developer zdanit částku 100 000 PLN DPH (považovat ji za hrubou zálohu). Poté by měl v příštím měsíci 05/2019 zdanit další částku 100 000 PLN zaplacenou z vázaného účtu.

Ke každé platbě by měl developer vystavit fakturu dokládající zaplacené částky a k datu přijetí zálohové platby by měl developer zadat datum uvolnění prostředků z jeho vázaného účtu, nikoli datum přijetí plateb od kupující.

Zbývajících 50 000 PLN, které ještě nebyly uvolněny z vázaného účtu, nepodléhají DPH.
Na druhou stranu, vzhledem k tomu, že stavba bytu ještě není dokončena, nebyla dozorem vyzvednuta a vlastnictví nemovitosti nebylo založeno převodem na kupující, povinnost zdanit toto plnění v dani z příjmů nevzniklo.